甘肃新房政“十一条”出台
人民网甘肃频道3月1日消息 备受社会各界关注的我省新房政，《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》，于2月27日正式出台。文件内容涉及11个方面。
《通知》主要内容，一是加强房地产市场调控，实行商品房价格区域控制；二是加大力度，切实加快保障性住房建设；三是优化住房供应结构，加大公共租赁住房建设；四是实施限购措施，合理引导住房需求；五是调整完善房地产税收政策，加强税收征管；六是严肃信贷纪律，认真执行差别化住房信贷政策；七是严格住房用地管理，确保土地供应；八是加大市场交易监管力度，规范商品房销售；九是完善房地产市场信息披露制度，加快个人住房信息系统建设；十是加强正面宣传，强化舆论；十一是强化各级政府责任，严格落实住房保障和稳定房价工作约谈问责制度。
新房政更加突出了加快保障性住房建设面积和进度，打击投资、投机性购房行为，整顿和规范房地产市场秩序，遏制房价过快上涨现象。省“十一条”确定，今年我省必须完成21.27万套保障住房任务，其中新增各类保障性住房17.77万套，新增廉租住房租赁补贴3.5万户。兰州市和一些房价过高、上涨过快的城市，要尽快出台住房限购政策，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供在当地一定年限纳税或社会保险费缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。严格二套住房的购房贷款管理，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率也要不低于基准利率的1.1倍。同时规定，兰州市要在今年10月底前建成房地产个人信息系统，并与建设部、省建设厅联网；全省各设市城市和县城所在地，要在2012年底以前完成个人住房信息系统建设。(陈晓军 曹丹牡)
甘肃房地产市场调控政策解读
2月27日，省政府出台了《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》，主要有十一项内容。这是我省贯彻和执行国家新房政“国8条”出台的新具体措施。此次新出台的“省十一条”除贯彻和落实国家政策外，较之去年出台的房政“省十条”，更为具体和量化，硬指标也更为明确；核心内容重点除加大保障性住房的建设力度、遏制房价过快上涨现象外，强化政府责任方面不是一个概念，而是数量化的一个指标，让政府“用事实和数据来说话”。
保障性安居工程挑大梁
“省十一条”新房政的核心内容之一就是扩大保障性住房的建设面积，加快建设进度。《通知》敲定了今年全省保障性住房的目标任务，全年必须完成21.27万户住房保障任务；各地政府须确保当年保障性住房建设项目开工率达到100%，主体竣工率要达到60%以上；历年续建保障性住房项目竣工率达到80%，分配入住率达到60%。各地政府要严格执行廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房建设和各类棚户区改造免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金的政策规定。要严格落实提取土地出让金总额的5%用于廉租住房建设配套资金和住房公积金增值净收益配套用于廉租住房建设的规定。
拓展多渠道的提供方式，大力发展公共租赁住房，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员供应。新建公共租赁住房套型建筑面积60平方米以内，以40平方米左右的小户型为主。引导大中型企业建设公共租赁住房，鼓励大型房地产企业开发、建设和运营公共租赁住房。公共租赁住房租金按照低于同地段市场租金的原则确定，实行动态调整。已批准的单位集资合作建房，其供应对象、产权关系等符合条件的，可按照经济适用住房的有关规定进行管理。
今后房地产开发企业要在新建商品住房项目中配建面积10%的廉租住房和公共租赁住房，凡不按此比例配建的，将不审批其新的开发项目。商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地使用出让合同中明确约定保障性住房与商品住房同步建设的约束性条件，重点明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型面积、建成后由政府收回或回购等条款。
解读加大保障性住房建设面积，是从根本上解决城市中低收入群体的住房困难的重要措施之一。而新《省十一条》规定的分配入住率达到60%等硬指标，督促了各地政府加快建设的进度，使更多人民群众享受到政策带来的优惠；同时，公共租赁住房建设面积的增加，促进了城市化建设的进度，为入城就业的农民工、新就业群体解决住房问题开拓了新的渠道。
遏制投资投机购房行为
通过投资和投机性购房，以期待保值、增值的行为，在新房政《省十一条》中，将会受到前所未有的遏制。
新房政从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投放，要求在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，金融机构要认真执行差别化住房信贷政策，严格二套住房的购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
调整个人转让住房的营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，财政、税务部门要统一其销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，开展对存量房交易计税价格的价格认定，坚决堵塞转让住房过程中的“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
解读房屋投资或是投机并不算是违法，但如果这些行为影响或打破了正常的市场秩序，就是一种异乎危险的举动，推动房价不断上涨，将居民最基本的居住要求变成难以实现的梦想，对此政府是不可能置若罔闻的。而此次《省十一条》遏制投资、投机购房行为的态度是明朗的，措施是严厉的。能否产生预期的效果，关键是要看各地政府和有关部门的执行力度。
规范房地产开发
《省十一条》要求各地政府切实增加土地有效供给，今年商品房住房用地供应计划总量不得低于前两年年均实际供应量。要进一步完善中低价位普通商品房用地供应方式，推行新建住房“先限房价、后竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
但对规范房地产开发行为，监管房市秩序，处罚违规、违法的房地产开发行为却是更为严格的：对欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限内参加土地竞买或收回土地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
进一步规范商品房预售制度，对取得预售许可或者办理现房预售备案的商品房开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，向当地政府建设、价格主管部门备案各类住房销售(预售)价格，并严格按照备案价格明码标价对外销售。对房地产企业已建成的商品住房，销售面积达不到80%的，不得批准其新的开发项目。对未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
解读由于房价上涨过快，房地产开发商给社会各界的印象带有贬义的味道，但不能否认的是，社会上还有很大一个群体，要依靠房地产市场、商品房来解决住房问题的，事实上房地产开发和商品房是房市和房源供给的主要组成部分。关键是政府如何鼓励其有序发展，规范其行为，使房地产市场进入健康发展的轨道。
政府职责更为具体化
《省十一条》新房政对政府的职能要求不只是思想和意见，而是具体化和量化：稳定房价和住房保障工作实行省政府负总责，市州政府抓落实的工作责任制。
2011年，各市州要根据当地经济发展实情与居民住房支付能力，合理确定本地年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
要加快个人住房信息系统的建设，建立覆盖省市、县住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，实现项目开工建设、在建工程抵押、房屋销售许可、商品房交易、买卖合同备案、交易资金监管、房屋权属登记以及二手房抵押、交易等业务全过程的信息化监管，全面实现全省住房信息共享和咨询。全省各设市城市和县城所在地，要在2012年底以前完成个人住房信息系统的建设。兰州市要在2011年10月底前建成房地产个人信息系统，并与建设部、省建设厅联网。
对未能如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过本年度控制目标、没有完成保障性安居工程责任目标的市州和新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，省政府主要领导将“约谈”有关市州政府主要负责人，并在年底的综合考核工作中实行“一票否决”，取消评优资格。对以上实施“约谈”的市州，除国家和省上的重大项目外，省发改委不予安排当地其他房地产项目计划，省国土厅不予审批房地产项目建设用地。
解读稳定房价和住房保障工作，是政府的职责，因此政府不能以“房市是市场，应由市场来解决”等各种理由解脱自己责任。因为从另一个角度来看，政府可以说是一级土地批发商。因此，正如《省十一条》所言，“各市州政府要采取有效措施，加强房地产市场调控，加快保障性住房建设，切实承担起促进房地产平稳健康发展的责任”。所以，政府要通过出台长效机制的房政，解决和控制商品房的供应量，完善个人住房信息系统，建立有效的分配机制和制度，使廉租住房、经济适用住房和商品房同步发展，满足不同收入层次市民的需求，形成“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的地产新格局。
